资本金比例将松绑房地产迎来实质性救市

发布时间：2020-07-20 16:47:13 阅读：次来源：铸铁厂家

新政策出台：商品住宅项目资本金比例要求，将有望出现2004年宏观调控以来首次松动

国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务会议，决定调整固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房。这意味着，从2004年宏观调控以来开始收紧的房地产开发商项目资本金比例35%大限将首次出现松动。

2004年9月，银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十六条规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。

不过，资本金放松并不意味着银行放贷将会敞开。此次会议内容可以看到，放松项目将只涉及住宅项目，与此同时，会议也要求，金融机构要认真评估项目，在提供信贷支持和服务的同时，切实防范金融风险。

市场影响：

商品住宅项目资本金比例要求，将有望出现2004年宏观调控以来首次松动。商品住宅资本金比例将松绑，房地产迎来实质性救市。房地产板块昨日尾盘异动迅速崛起，今日开盘更是异军突起，率先领涨大盘，中华企业和深国商开盘便冲上涨停板。

回顾：

2004年9月：经中国银监会主席会议讨论通过，银监会近日发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》（以下简称《指引》），以引导商业银行充分理解和有效识别房地产贷款风险，针对不同类型的项目和不同地区的项目，利用风险管理政策在不同时期采取相应的监控风险措施，设计适当的风险管理方法，并切实关注借款人的偿贷能力、偿贷意愿及信用记录等直接决定贷款风险的因素。

《指引》共分为七章、四十七条，在对商业银行提出总体风险控制要求的基础上，对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了要求，并对银监会的相关风险监管措施进行了规定。《指引》与其他宏观调控部门关于房地产的政策方面保持了一致性，同时《指引》还从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。《指引》还在附件中提供了个人购房借款申请文件和商业银行风险评估书的范本，商业银行可以参照设计本行的相关文件。

《指引》的制定和发布，着眼于较长时期我国商业银行房地产信贷的健康发展，着眼于引导商业银行内部风险控制长效机制的建立和完善。房地产贷款已逐渐成为我国商业银行信贷资产的重要组成部分，只有切实抓好商业银行的风险管理，才有可能进一步为房地产市场的发展提供更多、更好、更稳健的金融服务。

2006年8月：随着楼市持续高温，为防范金融风险，银监会再次公开发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》。《通知》对金融机构提出九项要求，其中严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，并强调房地产资金信托要合规。

此后，房地产开发商贷款被严格限制，融资渠道受阻之下，开发商不得不寻求其他融资途径，2007年一年，房地产开发商频频在香港上市，而信托等其他渠道也突飞猛进地发展。

但随着楼市2008年走入低迷、金融风暴的影响等因素下，资本市场萎缩又一次扼住开发商资金的喉咙。

去年年底，中国人民银行和银监会联合发布的《廉租住房建设贷款管理办法》将企业建设廉租房贷款利率在基准利率水平上下浮一成，并将其资本金率下调至20%。此后，银行纷纷给各大开发商动辄百亿元高额授信额度，此次银行则将商品住宅资本金比例进一步放松。