铁路物管中心在牡首开先河起诉业主追讨物管费《新闻》

铁路物管中心在牡首开先河 起诉业主追讨物管费

律师表示，如果业主已按时缴纳物业管理费，但物业管理企业却没有履行应尽的义务和责任，业主也可向法院起诉维权

依法而论,业主享受合同约定的物业管理服务,就应该承担缴纳管理费的义务。但由于种种原因,物业管理欠费在我市已经成为一种十分普遍而且非常严重的社会问题。对此,铁路物业管理中心打破催缴欠费的常规做法,将恶意拖欠物业管理费的业主告上法庭,成为我市首家起诉欠费业主的物业管理企业。从2007年至今,被铁路物业管理中心起诉的欠费业主已经达到200余户。其中,有超过90%的被起诉业主,经法院调解主动缴纳了拖欠的物业管理费,少数不接受调解的欠费业主,也通过法院判决履行了缴纳物业管理费的义务。

据了解,铁路物业管理中心负责管理铁路系统34个小区,为2万多户居民提供物业服务。多年来,他们的物业管理费收缴率一直保持在90%左右,这一比率在我市物业管理企业中可以说是非常高的。

“我们是铁路系统的物业管理企业,之所以能保持这么高的物业管理费收缴率,是因为我们具有其他物业管理企业所没有的一些优势。”铁路物业管理中心经理高振杰向记者介绍说,他们的员工大都是铁路系统的正式职工,工资及各项待遇都有保障,物业管理费的收缴情况不会对员工的工作积极性产生直接影响,再加上有铁路系统作为强大的后盾,所以他们一直都能够保持较好的服务质量,从而使大多数业主主动缴纳物业管理费。此外,他们的业主也大多为铁路系统的职工,如果这些业主中有人无故拖欠物业管理费,他们可以协调该业主所在的单位,直接从其工资中扣除欠费。

说到通过起诉业主来追讨物业管理费的做法,高振杰表示,他们并不是对所有欠费业主全部起诉,被起诉的都是经过多次催缴仍然无故恶意拖欠物业管理费的业主。而对那些确实特别困难或事出有因的欠费业主,他们则会根据具体情况用不同的方法解决。另外,作为本系统的司法机关,牡丹江铁路运输法院对他们起诉无故恶意欠费业主给予了大力支持,专门为此类案件开通了绿色诉讼通道,使案件得以快速解决。这一点,也许是其他物业管理企业难以比拟和复制的。

在牡丹江铁路运输法院,立案庭庭长李凤君对记者说,该院立案受理物业管理企业向业主追讨欠费案件,在全省铁路系统法院中是第一家。此类案件虽然标的额不大,但由于物业管理涉及千家万户,所以此类案件所产生的社会影响是很大的。曾多次审理此类案件的民事审判庭庭长王居义表示,在处理案件的过程中,他们想方设法积极解决送达难、被告抵触情绪大等难题,采取就地送达、就地调解的做法,大部分案件都当场得以调解成功。

业主拖欠物业费,物业管理企业可以向法院起诉追讨,可如果业主已经按时缴纳了物业管理费,物业管理企业却没有履行应尽的义务和责任,那么业主应怎样维权呢?黑龙江马罡律师事务所主任律师马罡表示,《物业管理条例》第三十六条明确规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

马罡说,业主按时缴纳了物业管理费,即表示与物业管理企业之间形成了物业服务合同。如果物业管理企业没有按照约定履行自己应尽的义务和责任,业主可以向法院起诉物业管理企业,来维护自己的合法权益。《民法通则》第111条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的,另一方有权要求履行或者采取补救措施,并有权要求赔偿损失。第112条规定,当事人一方违反合同的赔偿责任,应当相当于另一方因此所受到的损失。此外,《合同法》第107条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第113条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《物权法》第81条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

（责任编辑：李冰冰）

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